Vendita separata di usufrutto e nuda proprietà

Tassazione distinta per ciascuna operazione

Nel caso in cui usufrutto e nuda proprietà vengano ceduti separatamente ma contestualmente, anche se riguardano lo stesso immobile, dal punto di vista fiscale non si può parlare di un’unica operazione. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 133 del 14 maggio 2025, confermando che i due atti di trasferimento devono essere trattati in modo autonomo.

Il caso specifico

Una coppia di coniugi intende vendere a due acquirenti distinti, nello stesso momento, l’usufrutto e la nuda proprietà di un appartamento con cantina. In questa ipotesi:

• Il corrispettivo per l’usufrutto sarà qualificato come reddito diverso, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del TUIR.
• Il corrispettivo per la nuda proprietà potrà generare una plusvalenza tassabile, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b) e dell’articolo 68 del TUIR, se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto.

Le basi normative

L’Agenzia richiama le modifiche introdotte al TUIR dalla legge di Bilancio 2024, sottolineando come il legislatore abbia ribadito la natura distinta delle due fattispecie:

• L’art. 67, comma 1, lettera b) disciplina le plusvalenze da cessione a titolo oneroso di immobili, entro cinque anni dall’acquisto (salvo eccezioni legate a uso abitativo e successione).
• La lettera h) dello stesso comma regola i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto o dalla costituzione di altri diritti reali di godimento.

La posizione della giurisprudenza

Anche la Corte di Cassazione ha affermato la distinzione tra i due negozi giuridici, anche quando contenuti in un unico atto:

• Con l’ordinanza n. 7154/2021, in tema di imposte ipocatastali, la Suprema Corte ha chiarito che non esiste alcuna necessaria correlazione oggettiva tra la vendita della nuda proprietà e il trasferimento dell’usufrutto, evidenziando che si tratta di due operazioni legate solo dalla volontà delle parti, da tassare autonomamente.
• L’ordinanza n. 11922/2021, riferita all’imposta di registro, ha ribadito lo stesso principio: la contestualità del trasferimento non comporta unità negoziale, ma solo un collegamento fondato sulla volontà delle parti.

Conclusioni

L’Agenzia delle Entrate, richiamando normativa e giurisprudenza, afferma quindi che, anche se avvengono con un solo atto, la vendita dell’usufrutto e quella della nuda proprietà devono essere considerate come operazioni autonome, con conseguente tassazione distinta. In sintesi:

• La cessione dell’usufrutto genera un reddito diverso (art. 67, comma 1, lett. h, TUIR).
• La vendita della nuda proprietà, se avvenuta entro cinque anni dall’acquisto, può generare una plusvalenza tassabile (art. 67, comma 1, lett. b, e art. 68 TUIR).