“Prima Casa”
I termini per l’accorpamento degli immobili e i controlli fiscali
Il termine triennale per i controlli sull’effettiva unificazione delle unità abitative in caso di acquisto contemporaneo di due abitazioni con il beneficio “prima casa” inizia a decorrere tre anni dopo la registrazione dell’atto di acquisto. Questo principio è stato sancito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 8139 del 27 marzo 2025, che ha trattato il caso di una contribuente che aveva acquistato due abitazioni usufruendo del beneficio “prima casa” su entrambi gli immobili.
L’Amministrazione finanziaria, attraverso diversi documenti di prassi (come la circolare n. 38/2005, risoluzione n. 142/2009, circolare n. 31/2010, circolare n. 18/2013, circolare n. 2/2014), ha confermato che il beneficio può essere applicato su entrambi gli immobili, purché vengano rispettate le seguenti condizioni:
- I due appartamenti devono essere destinati a costituire un’unica unità abitativa dopo l’acquisto.
- L’immobile risultante dall’unificazione deve mantenere le caratteristiche tipiche degli immobili per cui è prevista l’agevolazione “prima casa”.
Nel caso specifico, l’ufficio aveva inizialmente riconosciuto il beneficio fiscale per entrambi gli immobili, ma successivamente lo ha revocato per uno di essi, in quanto la contribuente non aveva provveduto all’unificazione entro tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto. La contribuente ha impugnato l’avviso di revoca, sostenendo che fosse stato notificato oltre il termine utile per i controlli.
Il giudizio di primo grado si è concluso a favore della contribuente, ma la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell’Abruzzo (decisione n. 178 del 9 marzo 2023) ha ritenuto legittimo l’avviso di liquidazione notificato dall’ufficio. La Corte di Cassazione, con la pronuncia in esame, ha confermato il diritto del contribuente a godere del beneficio “prima casa” per entrambe le abitazioni, purché siano rispettate le condizioni previste. Inoltre, i giudici hanno ribadito che l’agevolazione implica che, entro tre anni dalla registrazione dell’atto, il contribuente debba dimostrare l’avvenuta unificazione delle unità immobiliari.
Poiché il legislatore non ha fissato un termine specifico per l’unificazione degli immobili, i giudici hanno precisato che, in assenza di una scadenza esplicitamente stabilita, il termine per i controlli non può mai essere più lungo di quello previsto per i controlli stessi, ovvero tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto.
In merito al termine per l’ufficio per notificare l’avviso di liquidazione in caso di decadenza dal beneficio, la Corte ha distinti due casi:
- Mendacio originario: quando la mancanza dei requisiti per l’agevolazione è già presente al momento della registrazione dell’atto. In questo caso, il termine triennale per i controlli inizia dalla registrazione dell’atto.
- Mendacio successivo: quando la mancanza dei requisiti è verificabile solo dopo la registrazione. In questo caso, il termine decorre dal momento in cui il contribuente non adempie all’obbligo previsto.
Infine, richiamando la sentenza Cassazione n. 1196/2000, i giudici hanno confermato che l’avviso di revoca dell’agevolazione “prima casa” era legittimo e tempestivo, in quanto l’amministrazione aveva notificato l’avviso dopo il termine di tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto, senza che la contribuente avesse dimostrato l’unificazione degli immobili.
