Cedolare secca e nuda proprietà, chiarimenti dal Fisco
Il nudo proprietario, pur avendo la disponibilità “di fatto” di una parte dell’immobile gravato di usufrutto che intende locare a terzi, non può optare per il regime della cedolare secca.
Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 216/2023, recante oggetto “Esclusione dal regime di applicazione della cedolare secca: nudo proprietario (articolo 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 – articolo 26 del TUIR)”.
Il caso in esame
Nel caso esaminato dall’Agenzia l’Istante dichiara che è la madre a detenere il diritto di usufrutto e a vivere nell’immobile, che ha adibito a propria abitazione principale. Fa eccezione solamente una porzione dello stesso immobile, per la quale invece l’Istante e il fratello detengono la disponibilità materiale.
A questo proposito, l’Istante sostiene di voler concedere in locazione quella sola porzione dell’immobile di cui detiene la disponibilità con il fratello, e vorrebbe farlo applicando al contratto il regime della cedolare secca.
L’Istante ritiene di poter accedere al regime della cedolare secca richiamando l’ordinanza n. 18330 del 25 giugno 2021 nella quale la Corte di Cassazione afferma che “il titolare del diritto reale di nuda proprietà su un immobile che ne abbia la disponibilità di fatto, può concedere il bene in locazione, e i canoni pattuiti concorrono alla quantificazione della sua base imponibile, secondo la previsione generale di cui gli artt.li 23 e poi 26, del D.P.R. n. 917 del 1986”.
Il parere dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia innanzitutto osserva che se per lo stesso immobile sussiste contitolarità o coesistono più diritti reali, il reddito è imputato a ciascuno dei contitolari, in proporzione a ciascun diritto.
Con riferimento agli immobili locati, inoltre, la norma dispone che qualora il canone risultante dal contratto di locazione (ridotto forfetariamente della percentuale prevista) sia superiore al “reddito medio ordinario”, il reddito fondiario è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.
La stessa disposizione, poi al comma 1, evidenzia che i redditi fondiari sono imputati ai soggetti “che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”.
A tal proposito, viene precisato che la nuda proprietà, per sua natura, si accompagna all’usufrutto, il quale riserva a priori al suo titolare il diritto di godere della cosa e di poter percepire anche i frutti prodotti.
Pertanto, ai fini dell’imputazione del reddito, la costituzione del diritto di usufrutto comporta lo spostamento della soggettività passiva d’imposta dal proprietario all’usufruttuario titolare del diritto di godere della cosa e dei frutti prodotti.
Per quanto concerne l’applicazione del regime della cedolare secca, l’Agenzia delle Entrate rileva che si tratta di un regime alternativo rispetto a quello ordinario di tassazione del reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili a uso abitativo, per effetto del quale per il periodo di durata dell’opzione, non si applicano le aliquote progressive per scaglioni di reddito e le relative addizionali ma un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato (ovvero il canone annuo di locazione previsto dal contratto), nonché delle imposte di registro e di bollo.
Conclusioni
Ebbene, considerato che il regime della cedolare secca si pone in alternativa facoltativa rispetto a quello ordinario di tassazione del reddito fondiario, ai fini dell’Irpef, osserva l’Agenzia, il nudo proprietario, pur avendo la disponibilità “di fatto” di una parte dell’immobile gravato di usufrutto che intende locare a terzi, non può optare per il regime della cedolare secca.
