Affitti brevi in Italia, novità fiscali e requisiti di sicurezza nel 2024

Scopri le ultime novità sugli affitti brevi in Italia nel 2024: regole fiscali, tassazioni e sicurezza.
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Il fenomeno degli affitti brevi ha profondamente influenzato il mercato delle locazioni, soprattutto in Italia, generando significative trasformazioni nelle abitudini e nell’aspetto delle città, specialmente in quelle con una forte vocazione turistica. 

La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto importanti novità nel settore, soprattutto in ambito fiscale. Esaminiamo le caratteristiche di questa forma di locazione e le modifiche apportate dalla nuova regolamentazione, focalizzandoci anche su chi, possedendo un immobile, desideri inserirsi in questo settore.

Affitto breve: definizione e caratteristiche

Il Decreto Legge 50/2017, articolo 4, definisce gli affitti brevi come contratti di locazione di immobili ad uso abitativo della durata massima di 30 giorni. Questi contratti coinvolgono persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari immobiliari o piattaforme telematiche. La destinazione dell’immobile è abitativa, includendo tutti gli immobili del gruppo catastale A, ad eccezione degli uffici e studi privati (A/10). La durata massima di 30 giorni vale per ogni singolo contratto, e se la somma delle durate delle locazioni supera i 30 giorni in un anno tra le stesse parti, è necessario registrare il contratto.

Il titolare, che può essere proprietario, comodatario o sublocatore, deve essere una persona fisica che destina non più di quattro immobili alla locazione breve, mantenendo così l’attività al di fuori della sfera imprenditoriale. La normativa consente a persone fisiche di agire direttamente, tramite intermediari immobiliari o piattaforme telematiche. Inoltre, è possibile includere servizi come pulizia e fornitura di biancheria nell’offerta di locazione breve, soggetti alla stessa tassazione delle locazioni brevi.

Cedolare secca o tassazione ordinaria?

Il Decreto Legge 50/2017 offre ai locatori di affitti brevi la possibilità di aderire al regime fiscale della cedolare secca, con un’aliquota del 21%, sostituendo l’IRPEF e relative addizionali. Questo regime esenta dal pagamento di imposte di bollo e registro, anche se il contratto deve essere redatto in forma scritta. In caso di mancata adesione a questo regime, i redditi derivanti dagli affitti brevi sono soggetti alla tassazione ordinaria con aliquote proporzionali.

Novità con la Legge di Bilancio 2024

La Legge di Bilancio 2024 mantiene l’aliquota del 21% solo per il primo immobile dichiarato dal locatore nella propria dichiarazione dei redditi. Per gli immobili successivi (dal secondo al quarto), l’aliquota aumenta al 26%. A partire dal quinto immobile, diventa obbligatorio aprire una partita IVA. Le imprese, comprese le individuali, non possono aderire al regime di cedolare secca.

La legge dispone che la ritenuta del 21% debba essere sempre effettuata a titolo di acconto. Un pronunciamento recente del Consiglio di Stato ha confermato l’obbligo per gli intermediari immobiliari di agire come sostituti di imposta, effettuando la ritenuta del 21% e versando la somma all’Agenzia delle Entrate.

Ulteriori novità sono introdotte dal Decreto Legge 145/2023, che richiede una comunicazione tramite mezzi telematici su un portale dedicato per ogni unità immobiliare ad uso abitativo destinata agli affitti brevi, con inclusione dei dati catastali e conferma del rispetto dei requisiti di sicurezza.

Cin e Cir

Ogni unità immobiliare deve avere un Codice Identificativo Nazionale (Cin) visibile all’esterno dell’edificio e menzionato negli annunci di locazione. Il Cin sostituisce il Codice Identificativo Regionale (Cir) e serve a garantire il rispetto di vincoli urbanistici e paesaggistici.

La legge prevede multe significative per la mancata osservanza delle condizioni. Ad esempio, l’assenza del Cin può comportare sanzioni da 800 a 8mila euro, mentre la mancata indicazione del codice negli annunci di locazione può comportare multe da 500 a 5mila euro, con rimozione dell’annuncio irregolare. Unità immobiliari locabili prive dei requisiti di sicurezza possono essere soggette a multe da 600 a 6mila euro. Gli esercenti attività in forma imprenditoriale che non richiedono la Scia sono passibili di sanzioni da 2mila a 10mila euro.