Cedolare secca 2025 sugli affitti
Aliquote, tasse e sanzioni
Anche nel 2025 la cedolare secca sugli affitti rimane in vigore, con tre diverse aliquote applicabili a seconda del tipo di contratto.
La Legge di Bilancio 2025 ha confermato:
- 21% per i contratti a canone libero;
- 10% per i contratti a canone concordato;
- 26% per le locazioni brevi oltre il primo immobile affittato.
L’obiettivo di questa misura è incentivare contratti di locazione più stabili e garantire un regime fiscale agevolato per i proprietari. Vediamo nel dettaglio come funziona la cedolare secca nel 2025.
Come funziona la cedolare secca?
La cedolare secca è un regime fiscale sostitutivo dell’IRPEF che consente ai proprietari di immobili ad uso abitativo di applicare un’imposta fissa sul canone di locazione, evitando il pagamento di addizionali regionali e comunali, nonché dell’imposta di registro e di bollo.
Dal 2024, è stata introdotta una terza aliquota del 26% per gli affitti brevi, applicabile a chi loca più di un immobile con contratti di durata inferiore a 30 giorni.
Aliquote previste nel 2025:
- 21% sul canone annuo per i contratti a canone libero;
- 10% per i contratti a canone concordato;
- 21% sul primo immobile locato per affitti brevi e 26% dal secondo al quarto immobile affittato con questa modalità.
Esempio pratico di tassazione
Un proprietario possiede sette immobili: quattro locati con affitti brevi e tre affittati a studenti universitari con contratti a canone concordato.
- Per i primi, la tassazione è del 21% sul primo immobile e del 26% sugli altri tre.
- Per gli affitti a studenti con canone concordato, si applica l’aliquota agevolata del 10%.
Cedolare secca del 21%: requisiti e benefici
L’aliquota del 21% è la più comune e può essere applicata da persone fisiche proprietarie o titolari di diritti reali di godimento su immobili a uso abitativo, purché non rientrino in attività d’impresa, artistica o professionale. Gli immobili devono appartenere alle categorie catastali da A1 a A11 (escluse le categorie commerciali).
Vantaggi:
- Nessuna imposta di registro e di bollo;
- Esenzione dalle addizionali IRPEF;
- Tassazione fissa sul 100% del canone incassato.
Cedolare secca al 10%: quando si applica?
L’aliquota ridotta del 10% è riservata a specifiche situazioni:
- Contratti a canone concordato in comuni ad alta densità abitativa;
- Affitti a studenti universitari;
- Aree colpite da calamità naturali;
- Contratti transitori disciplinati dalla legge n. 431/1998.
Per usufruire della cedolare secca agevolata, i contratti devono rispettare le condizioni previste dagli accordi territoriali e, in caso di contratti non assistiti, è necessaria un’attestazione di conformità da parte delle organizzazioni firmatarie.
Cedolare secca al 26%: chi deve pagare?
Dal 2024 è in vigore l’aliquota del 26% per gli affitti brevi (meno di 30 giorni) per chi loca più di un immobile. Questa aliquota si applica anche agli affitti gestiti tramite intermediari immobiliari o piattaforme online.
Il contribuente deve indicare in dichiarazione dei redditi l’immobile su cui applicare l’aliquota ridotta del 21%, mentre per gli altri affitti brevi oltre il primo la tassazione è automaticamente del 26%.
Quando si paga la cedolare secca?
La cedolare secca segue le scadenze IRPEF:
- Acconto unico entro il 30 novembre (se l’importo è inferiore a 257,52 €);
- Se l’importo è superiore, il pagamento è suddiviso in due rate:
- 40% entro il 30 giugno;
- 60% entro il 30 novembre.
- Il saldo è da versare entro il 30 giugno dell’anno successivo.
Codici tributo per il pagamento con modello F24:
- 1840 – Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata;
- 1841 – Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione;
- 1842 – Cedolare secca locazioni – Saldo.
Sanzioni per il 2025
Dal 1° settembre 2024 è in vigore un nuovo sistema sanzionatorio per le violazioni della cedolare secca:
- Omessa indicazione dei canoni: sanzione del 120% delle imposte dovute (minimo 250 €);
- Dichiarazione infedele: sanzione del 140% (minimo 150 €);
- Omessa registrazione del contratto: sanzione del 120%, ridotta al 45% se il ritardo non supera i 30 giorni.
Le infrazioni commesse prima del 2024 restano soggette alle normative precedenti.
Quando conviene la cedolare secca?
Optare per la cedolare secca significa rinunciare all’aggiornamento del canone in base all’ISTAT e all’applicazione di deduzioni o detrazioni fiscali. Inoltre, il reddito da locazione incide direttamente sull’ISEE.
La cedolare secca è più vantaggiosa con l’aliquota del 10%, mentre la convenienza dell’aliquota al 21% dipende dalla situazione fiscale del contribuente. Per questo, è consigliabile valutare con un esperto la soluzione più conveniente caso per caso.
