Vendere casa in donazione
Guida alle regole 2025
Le recenti modifiche normative semplificano la tassazione sugli immobili donati, ma non cambiano le regole per la loro vendita. Ecco una guida ai diritti e ai rischi per acquirenti e venditori.
Vendita di un immobile donato: rischi e difficoltà
La compravendita di un immobile ricevuto in donazione è da sempre un’operazione complessa, a causa delle possibili impugnazioni da parte degli eredi legittimari. Il Codice Civile prevede infatti l’azione di riduzione, che consente agli eredi di richiedere la restituzione del bene se la donazione ha leso la loro quota di legittima.
Questa incertezza rende gli acquirenti riluttanti all’acquisto di immobili donati, riducendone il valore di mercato. Tuttavia, le nuove disposizioni fiscali del 2025 hanno semplificato alcuni aspetti della vendita.
Coacervo successorio e impatto sulle donazioni
Dal 1° gennaio 2025, il coacervo successorio è stato abolito: le donazioni in vita non rientrano più nel calcolo dell’asse ereditario ai fini della tassazione delle successioni. Tuttavia, sul piano civilistico, gli immobili donati possono ancora essere soggetti a contestazioni da parte degli eredi legittimari.
Il Decreto Legislativo 139/2024 ha eliminato il cumulo fiscale tra donazioni e successioni, ma non ha modificato le regole sulla tutela delle quote di legittima.
Quando la vendita di un immobile donato è sicura?
Un immobile donato può essere venduto senza rischi se:
- Sono trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione nei registri immobiliari senza impugnazioni;
- Sono trascorsi 10 anni dalla morte del donante, rendendo definitivo il diritto di riduzione.
Se non si possono aspettare questi termini, si possono adottare strategie di tutela, come:
- Rinuncia preventiva degli eredi all’azione di riduzione (possibile solo dopo la morte del donante);
- Polizza assicurativa per proteggere l’acquirente da eventuali rivendicazioni;
- Garanzia fideiussoria per rimborsare l’acquirente in caso di problemi legali.
Consigli pratici per vendere un immobile donato
Per una vendita sicura, è fondamentale:
- Consultare un notaio per verificare la storia dell’immobile;
- Informare l’acquirente sulla provenienza donativa fin dall’inizio della trattativa;
- Stipulare un’assicurazione per tutelare venditore e acquirente.
Grazie alle riforme del 2025, vendere un immobile donato è diventato più semplice, ma è sempre consigliabile affidarsi a professionisti esperti per evitare rischi e garantire una compravendita serena
