Vendere casa senza sorprese

I controlli da fare prima del rogito

La vendita di un immobile non si conclude semplicemente quando si trova un acquirente. Tra la proposta e la firma dal notaio esiste una fase decisiva, nella quale documenti, verifiche urbanistiche e situazione catastale devono essere coerenti.

Una planimetria che non corrisponde allo stato reale dell’appartamento, una veranda realizzata senza il necessario titolo edilizio, un’ipoteca ancora iscritta o un APE mancante possono infatti rallentare o rinviare il rogito immobiliare, proprio quando la trattativa sembra ormai conclusa.

Per questo, soprattutto nella vendita di immobili di pregio, arrivare preparati alla stipula significa verificare la documentazione con largo anticipo e affrontare eventuali criticità quando c’è ancora tempo per risolverle.

Quando un immobile è realmente pronto per la vendita

Un immobile può essere considerato pronto per una compravendita quando ciò che l’acquirente vede durante la visita è coerente con ciò che risulta dalla documentazione catastale e urbanistica e quando i documenti necessari per la stipula sono disponibili.

Il punto non è soltanto avere una casa interessante sul mercato, ma poter dimostrare che la sua situazione documentale è corretta.

È proprio in questa fase che possono emergere alcune delle problematiche più frequenti:

• una planimetria catastale non corrispondente allo stato di fatto;
• modifiche interne o interventi realizzati senza il corretto titolo edilizio;
• una veranda, un soppalco o un cambio di destinazione d’uso non adeguatamente documentati;
• un APE assente, scaduto o non più valido;
• ipoteche, pignoramenti o altre formalità da verificare;
• una situazione condominiale non aggiornata, con spese arretrate o lavori straordinari già deliberati;
• documentazione urbanistica incompleta o difficile da reperire.

Non tutte queste situazioni determinano automaticamente l’impossibilità di vendere. Possono però creare ritardi, richieste di chiarimento, difficoltà nell’ottenimento del mutuo e, soprattutto, una trattativa più complessa.

I documenti fondamentali per il rogito immobiliare

Tra i documenti e gli elementi che assumono particolare importanza nella compravendita ci sono l’APE, la conformità catastale e la corretta indicazione dei titoli edilizi.

Prepararli per tempo consente di evitare che una verifica dell’ultimo momento faccia slittare la data stabilita per il rogito.

APE: un documento da predisporre prima dell’annuncio

L’Attestato di Prestazione Energetica è uno dei primi documenti da verificare quando si decide di mettere un immobile sul mercato.

Oltre ad avere un ruolo nella fase di compravendita, le informazioni relative alla prestazione energetica devono essere disponibili già nella commercializzazione dell’immobile.

Per questo è opportuno controllare subito se l’APE esistente è ancora valido e, quando necessario, incaricare un tecnico abilitato per predisporne uno nuovo.

È un controllo relativamente semplice, ma proprio per questo conviene non rimandarlo: avere l’APE pronto consente di impostare correttamente anche la fase iniziale della vendita.

Conformità catastale: quando planimetria e realtà devono coincidere

Un altro passaggio essenziale riguarda la conformità catastale.

Nel rogito devono essere riportati i dati catastali e il riferimento alle planimetrie depositate, insieme alla dichiarazione prevista dalla legge sulla corrispondenza dei dati e delle planimetrie allo stato di fatto.

Questo significa che una planimetria non aggiornata può diventare un problema concreto al momento della stipula.

La questione va però valutata caso per caso. Non ogni minima modifica interna determina necessariamente una variazione catastale. Quando invece le modifiche incidono sugli elementi rilevanti ai fini catastali, può essere necessario aggiornare la documentazione, anche attraverso una pratica DOCFA.

Per questo, prima di arrivare al rogito immobiliare, è consigliabile far verificare la situazione da un professionista.

Urbanistica: il controllo che non può essere sostituito dal Catasto

Uno degli equivoci più frequenti nelle compravendite immobiliari consiste nel confondere la situazione catastale con quella urbanistica.

Sono due aspetti distinti.

Il Catasto ha una funzione principalmente fiscale e una planimetria catastale aggiornata non dimostra, da sola, che ogni intervento realizzato nell’immobile sia stato autorizzato dal punto di vista edilizio.

Per verificare la conformità urbanistica è quindi necessario ricostruire la storia dell’immobile attraverso i titoli edilizi e la documentazione conservata presso il Comune.

Una veranda chiusa, un ampliamento, una diversa distribuzione degli spazi o un cambio di destinazione d’uso possono richiedere verifiche specifiche.

È proprio questa una delle ragioni per cui un controllo tecnico effettuato prima della vendita può essere particolarmente utile.

Titoli edilizi e dichiarazioni nell’atto

La normativa prevede che nel contratto siano indicate le informazioni relative ai titoli edilizi richiesti dalla legge.

La situazione diventa più delicata quando nel corso degli anni l’immobile ha subito modifiche che non risultano dalla documentazione disponibile.

Una dichiarazione resa in buona fede dal proprietario non dovrebbe quindi sostituire una verifica quando esistono dubbi sulla storia urbanistica dell’immobile.

Se emerge una difformità, sarà il tecnico incaricato a valutare la natura dell’intervento, l’eventuale presenza di tolleranze, la possibilità di regolarizzazione e gli adempimenti necessari.

L’obiettivo non è soltanto arrivare al rogito, ma arrivarci con una situazione documentale conosciuta e correttamente rappresentata.

La Relazione Tecnica Integrata: perché può essere utile

La Relazione Tecnica Integrata, o altra relazione tecnica con analoga funzione, non costituisce un documento obbligatorio in modo uniforme per ogni compravendita a livello nazionale.

Può però rappresentare uno strumento molto utile per verificare preventivamente la situazione dell’immobile.

Il tecnico può effettuare l’accesso agli atti presso il Comune, esaminare la documentazione edilizia, confrontarla con lo stato di fatto e verificare la corrispondenza con la documentazione catastale.

Il vantaggio è soprattutto temporale.

Se emerge una difformità quando la casa è già stata venduta sulla carta, con una proposta accettata e una data del rogito fissata, il margine di intervento può essere molto più ridotto.

Se invece la verifica viene effettuata prima della commercializzazione, il proprietario può conoscere in anticipo eventuali problemi e decidere come affrontarli.

Agibilità, situazione ipotecaria e condominio

La preparazione alla vendita non si esaurisce nella verifica urbanistica e catastale.

È opportuno controllare anche la documentazione relativa all’agibilità, quando disponibile, e verificare la situazione ipotecaria dell’immobile.

Allo stesso modo, per un appartamento in condominio è importante conoscere la posizione del proprietario nei confronti delle spese condominiali e l’eventuale presenza di lavori straordinari già deliberati.

Questi aspetti possono assumere particolare importanza quando l’acquirente ricorre a un finanziamento: la banca potrebbe infatti richiedere documentazione aggiuntiva prima di procedere con l’erogazione del mutuo.

Qual è l’ordine corretto dei controlli?

Una buona organizzazione consente di ridurre sensibilmente il rischio di imprevisti.

Il primo momento utile per effettuare i controlli è prima della pubblicazione dell’immobile.

È consigliabile partire dalla documentazione già disponibile: atto di provenienza, visura catastale, planimetria, APE, documenti relativi agli interventi edilizi e documentazione condominiale.

Successivamente, quando necessario, si può incaricare un tecnico per verificare la conformità urbanistica e la conformità catastale, anche attraverso l’accesso agli atti comunali.

Se vengono individuate difformità, occorre stabilire prima possibile come regolarizzarle e quali siano i relativi tempi.

Solo dopo aver chiarito questi aspetti è opportuno procedere verso la fase contrattuale con una visione completa della situazione.

Una vendita preparata è una vendita più fluida

Il valore di una corretta preparazione emerge soprattutto quando la trattativa entra nella fase conclusiva.

Scoprire un problema pochi giorni prima del rogito immobiliare può significare rinviare la stipula, modificare gli accordi, attendere una pratica amministrativa o affrontare nuove richieste da parte dell’acquirente e della banca.

Scoprirlo prima permette invece di gestire il problema con maggiore serenità e, soprattutto, di affrontare la trattativa conoscendo realmente lo stato dell’immobile.

Per una proprietà di particolare pregio, nella quale valore, tempi e aspettative sono spesso importanti, la cura della documentazione è quindi parte integrante della qualità della vendita.

La differenza tra un immobile semplicemente in vendita e un immobile realmente pronto per essere venduto può stare proprio nella preparazione.

FAQ

Cosa può bloccare un rogito immobiliare?

Tra le situazioni che possono causare ritardi ci sono difformità catastali o urbanistiche, documentazione incompleta, problemi relativi ai titoli edilizi, formalità ipotecarie da verificare e, in alcuni casi, problematiche legate al mutuo dell’acquirente.

La planimetria catastale deve essere uguale alla casa?

La documentazione catastale deve rispettare le condizioni previste dalla normativa. Quando esistono difformità rilevanti, può essere necessario procedere a un aggiornamento prima della stipula.

La conformità catastale garantisce anche quella urbanistica?

No. Conformità catastale e conformità urbanistica sono due verifiche differenti. Una planimetria catastale aggiornata non dimostra da sola la regolarità edilizia dell’immobile.

La Relazione Tecnica Integrata è obbligatoria?

Non esiste un obbligo nazionale generalizzato che imponga una Relazione Tecnica Integrata per ogni compravendita. Può tuttavia essere uno strumento molto utile per verificare preventivamente la situazione urbanistica e catastale dell’immobile.

Quando conviene controllare i documenti della casa?

Idealmente prima di pubblicare l’immobile sul mercato. Anticipare i controlli permette di individuare eventuali criticità quando c’è ancora tempo per risolverle, senza arrivare alla vigilia del rogito.

First House e la preparazione della vendita

Una compravendita immobiliare di livello richiede attenzione non soltanto alla valorizzazione della proprietà, ma anche alla qualità del percorso che porta alla sua vendita.

Per questo, nella gestione di una proprietà sul mercato di Milano, la preparazione documentale rappresenta un passaggio importante per costruire una trattativa trasparente, ordinata e coerente con il valore dell’immobile.

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Fonte: immobiliare.it