Acquirente assente al rogito

Diritti del venditore e conseguenze legali

La stipula del rogito notarile è il momento decisivo della compravendita immobiliare, perché sancisce ufficialmente il trasferimento della proprietà. Ma cosa accade se l’acquirente non si presenta al rogito? In assenza di una giustificazione valida, il compratore può essere considerato inadempiente, con importanti conseguenze giuridiche ed economiche a favore del venditore.

In questi casi, il venditore non è privo di tutele: può chiedere la risoluzione del contratto, trattenere la caparra confirmatoria, ottenere il risarcimento dei danni oppure, in determinate circostanze, pretendere comunque il trasferimento dell’immobile tramite una decisione del giudice.

Chi deve essere presente al rogito notarile

Al momento del rogito notarile, devono essere presenti le parti principali del contratto, ovvero venditore e acquirente, affinché il notaio possa accertare la loro volontà e procedere alla formalizzazione dell’atto.

Se una delle parti è impossibilitata a partecipare, è comunque possibile concludere l’atto tramite:

• un procuratore speciale nominato dal venditore con procura notarile;
• un rappresentante dell’acquirente, munito di procura specifica all’acquisto.

Possono inoltre essere presenti soggetti terzi, come:

• agenti immobiliari, con funzione di supporto operativo;
• consulenti finanziari o mediatori creditizi, se necessari;
• rappresentanti della banca, quando l’acquisto avviene tramite mutuo ipotecario, spesso erogato contestualmente al rogito.

La figura centrale resta sempre il notaio, che verifica l’identità delle parti, legge l’atto, ne spiega il contenuto e garantisce la legalità dell’operazione.

Perché l’acquirente può non presentarsi al rogito

Le motivazioni dell’assenza possono essere diverse e non tutte hanno lo stesso peso giuridico. Tra le più frequenti:

• cause di forza maggiore, come gravi problemi di salute improvvisi;
• difficoltà finanziarie, ad esempio il mancato ottenimento del mutuo (salvo clausola sospensiva nel preliminare);
• presenza di ipoteche, pignoramenti o gravami sull’immobile non rimossi dal venditore;
• ripensamenti dell’acquirente o cambi di strategia personale.

Salvo casi realmente imprevedibili, l’assenza dovrebbe essere comunicata tempestivamente. In caso contrario, il compratore rischia di essere ritenuto responsabile per inadempimento contrattuale.

Le conseguenze per il venditore

La mancata comparizione dell’acquirente al rogito, ai sensi degli articoli 1453 e seguenti del Codice Civile, può configurare un inadempimento la cui gravità va valutata caso per caso.

Per il venditore, le conseguenze possono essere rilevanti:

• impossibilità di trasferire la proprietà;
• blocco di ulteriori operazioni immobiliari, come l’acquisto di una nuova casa;
• spese aggiuntive, tra cui costi notarili, legali, imposte già versate o canoni di locazione temporanei.

Cosa può fare il venditore se l’acquirente non si presenta

Quando una proposta d’acquisto accettata o un contratto preliminare non vengono rispettati dall’acquirente, il venditore può scegliere tra diverse azioni:

• recedere dal contratto e trattenere la caparra confirmatoria, ai sensi dell’art. 1385 c.c.;
• chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni, includendo spese sostenute e l’eventuale minor prezzo di una successiva vendita;
• applicare una penale per il ritardo, se prevista nel preliminare;
• domandare l’esecuzione specifica del contratto (art. 2932 c.c.), ottenendo una sentenza che produce gli effetti del rogito.

Fondamentale, in questi casi, è il verbale di mancata comparizione del notaio, che certifica ufficialmente l’assenza dell’acquirente.

Quando l’acquirente cambia idea e non vuole più comprare

Se l’acquirente decide di non rogitare più dopo il compromesso, il venditore può:

• inviare una diffida ad adempiere, fissando un termine perentorio;
• chiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto;
• procedere alla risoluzione del preliminare, trattenendo la caparra e richiedendo il risarcimento dei danni.

Il preliminare di compravendita è infatti vincolante e non può essere sciolto unilateralmente. L’unica eccezione è rappresentata dalla scoperta di vizi occulti gravi dell’immobile, non conosciuti né facilmente rilevabili, che possono legittimare la richiesta di risoluzione o di riduzione del prezzo.

Le stesse tutele valgono anche a parti invertite, nel caso in cui sia il venditore a non presentarsi al rogito.

L’importanza delle tutele preventive

Poiché l’assenza dell’acquirente può causare danni significativi, è sempre consigliabile prevenire il problema. Inserire clausole chiare, penali efficaci e condizioni ben definite nel contratto preliminare di compravendita rappresenta uno strumento fondamentale per ridurre i rischi e scoraggiare ripensamenti improvvisi.

Una gestione attenta delle fasi preliminari consente di affrontare il rogito con maggiore serenità e tutela entrambe le parti della compravendita.

Fonte: idealista.it