Affitti brevi 2026
Cedolare secca e partita IVA, le novità principali
Il Governo ha finalmente raggiunto un accordo definitivo sulle regole degli affitti brevi: la cedolare secca rimane al 21% sul primo immobile, sale al 26% sul secondo, e dal terzo appartamento sarà necessario aprire la partita IVA.
Fin dalle prime bozze della Legge di Bilancio 2026, la tassazione degli affitti brevi ha generato discussioni all’interno della maggioranza. L’aumento selettivo della cedolare secca, previsto nella prima versione della Manovra, non aveva infatti risolto le controversie. Ora, con gli ultimi emendamenti in corso al Senato, l’accordo sembra raggiunto: aliquota del 21% sul primo immobile, 26% sul secondo e apertura obbligatoria della partita IVA dal terzo in poi.
Cedolare secca e partita IVA: cosa cambia dal 2026
Il testo della Legge di Bilancio 2026 dovrà completare l’iter entro il 31 dicembre, con il via libera definitivo della Camera. Nonostante il Ministro dell’Economia e delle Finanze Giancarlo Giorgetti avesse confermato le novità iniziali, sugli affitti brevi il Governo compie una parziale marcia indietro, mantenendo però una stretta sulle regole.
Attualmente, le persone fisiche possono scegliere di applicare la cedolare secca, un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sul reddito da affitto. Dal 2024, l’aliquota è 21% per il primo immobile e 26% dal secondo, mentre oltre quattro appartamenti l’attività diventa imprenditoriale. La Manovra 2026 interviene proprio su questo meccanismo, limitando la possibilità di beneficiare delle agevolazioni fiscali.
Cedolare secca fino a due appartamenti, partita IVA dal terzo
L’impostazione iniziale della Legge di Bilancio 2026 prevedeva l’esclusione della cedolare secca 21% per chi utilizza piattaforme di intermediazione, con differenze di trattamento in base allo strumento usato. L’accordo definitivo stabilisce invece che:
- La cedolare secca sul primo immobile rimane invariata.
- Si può applicare la cedolare secca sugli affitti brevi fino a due appartamenti.
- Dal terzo immobile è obbligatoria l’apertura della partita IVA, poiché scatta l’attività imprenditoriale con regole di gestione e tassazione diverse.
L’imposta sostitutiva non è compatibile con l’attività d’impresa, sia per il proprietario sia per il conduttore. L’Agenzia delle Entrate chiarisce infatti che:
“Sono esclusi dalla disciplina i contratti di locazione breve che il conduttore stipula nell’esercizio di attività commerciale, anche se non abituale (per esempio, locazioni a uso foresteria per i dipendenti).”
Fonte: informazionefiscale.it
