Morosità condominiale
Cosa cambia con la riforma 2025 su recupero crediti e tutele
Azione diretta sul conto condominiale, responsabilità dei condòmini virtuosi e più tempo per l’amministratore: sono questi i punti centrali della proposta di riforma presentata alla Camera dei Deputati.
Nel novembre 2025 è stata depositata alla Camera la proposta di legge n. 2692, che interviene su alcune disposizioni del Codice civile in materia di condominio negli edifici. A oltre tredici anni dall’ultima riforma organica, il legislatore torna a occuparsi di morosità condominiale, con particolare attenzione ai rapporti tra condominio, creditori e singoli condòmini.
In questo articolo analizziamo le principali novità relative al recupero delle spese condominiali non pagate.
Recupero dei crediti dal conto corrente condominiale
Uno degli interventi più discussi riguarda la modifica dell’art. 63, comma 2, delle disposizioni di attuazione del Codice civile.
La proposta chiarisce espressamente la possibilità per i creditori del condominio di agire direttamente sul conto corrente condominiale, ad esempio tramite pignoramento, purché muniti di titolo esecutivo.
Secondo alcuni critici, questa previsione rischierebbe di penalizzare i condòmini in regola con i pagamenti, poiché le somme depositate sul conto derivano in larga parte proprio dai loro versamenti.
In realtà, la giurisprudenza da tempo ammette il pignoramento diretto del conto condominiale, superando le incertezze interpretative emerse in passato. La norma, quindi, sembra limitarsi a recepire un orientamento ormai consolidato, offrendo maggiore chiarezza operativa.
Condòmini in regola con i pagamenti: responsabilità proporzionale
La proposta stabilisce inoltre che, in caso di incapienza del conto corrente condominiale e solo dopo l’infruttuosa escussione dei condòmini morosi, i creditori possano rivalersi anche sui condòmini in regola con i pagamenti.
La novità rilevante riguarda però il limite della responsabilità: i condòmini “virtuosi” risponderanno esclusivamente in proporzione alla propria quota millesimale, e non più per l’intero debito residuo. Una tutela importante rispetto al passato, che riduce il rischio di esposizioni eccessive.
Azione di regresso contro i condòmini morosi
La proposta riconosce espressamente ai condòmini in regola che abbiano pagato i debiti del condominio il diritto di regresso nei confronti dei condòmini morosi.
Si tratta di un diritto già previsto dall’ordinamento, ma che nella pratica comporta spesso anticipazioni di cassa e azioni legali lunghe e costose. Proprio questo meccanismo è al centro delle critiche di chi ritiene che l’attuale sistema finisca per favorire i morosi a discapito dei contribuenti corretti.
Più tempo all’amministratore per agire contro i morosi
Un’altra novità significativa riguarda i tempi di recupero forzoso delle spese condominiali.
Il nuovo comma 9 dell’art. 1129 c.c. prevede che l’amministratore di condominio debba attivarsi per la riscossione coattiva:
- non più entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio,
- ma entro sei mesi dall’approvazione del rendiconto, che dovrà avvenire entro 180 giorni dalla fine dell’esercizio.
In concreto, l’amministratore avrà più tempo a disposizione per organizzare una gestione efficace della morosità, riducendo il rischio di azioni affrettate o inefficaci.
Pagamento ai creditori e compensazione delle quote
Infine, la proposta introduce un nuovo chiarimento all’art. 1129 c.c.: il condòmino che paga direttamente un creditore del condominio non è liberato dall’obbligo di versare i contributi condominiali, salvo il caso previsto dall’art. 63, comma 2.
In sostanza, quando il pagamento avviene secondo il meccanismo legale di escussione, il condòmino è liberato per la quota corrispondente, realizzando una forma di compensazione a suo favore.
Fonte: immobiliare.it
