Contratto di locazione transitorio con cedolare secca
Cos’è, requisiti e vantaggi
Il contratto di affitto transitorio è una soluzione pensata per chi ha esigenze abitative temporanee, con una durata compresa tra 1 e 18 mesi. Quando a questo contratto si applica il regime fiscale della cedolare secca, il locatore può beneficiare di una tassazione agevolata in alternativa all’Irpef ordinaria.
Ma in quali casi è possibile stipulare questo tipo di contratto? E quali vantaggi fiscali offre?
Cos’è il contratto transitorio con cedolare secca
Si tratta di un contratto di locazione a breve termine, destinato a soddisfare esigenze temporanee, come quelle di studenti fuori sede, lavoratori in trasferta o persone in attesa di una sistemazione definitiva.
La cedolare secca applicabile a questo tipo di contratto prevede un’imposta sostitutiva del 21% (o del 10% nei Comuni ad alta tensione abitativa) che si sostituisce all’Irpef, alle addizionali, all’imposta di registro e di bollo.
Questa formula comporta vantaggi economici e semplificazioni amministrative sia per il proprietario che per l’inquilino.
I requisiti necessari per stipulare un contratto transitorio
Perché il contratto sia valido, è necessario rispettare specifici requisiti:
- Durata limitata: il contratto deve avere una durata tra 1 e 18 mesi.
- Uso abitativo: l’immobile deve essere adibito a uso residenziale, con esclusione di locali commerciali o professionali.
- Motivazioni documentate: devono essere presenti e specificate le ragioni della transitorietà (lavoro, studio, esigenze familiari), da allegare o inserire nel contratto.
- Cedolare secca: il locatore deve optare formalmente per questo regime fiscale.
Tassazione: come funziona con la cedolare secca
Il contratto transitorio può beneficiare della cedolare secca, se l’immobile è accatastato tra le categorie da A1 ad A11, esclusa A10 (uffici e studi privati).
L’aliquota dell’imposta sostitutiva è:
- 21% per contratti a canone libero;
- 10% per contratti a canone concordato nei Comuni ad alta densità abitativa.
Chi opta per la cedolare secca non paga l’imposta di registro né di bollo, né al momento della stipula, né in caso di proroga.
È possibile registrare il contratto online tramite Fisconline o presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Eventuali proroghe vanno comunicate entro 30 giorni dalla scadenza.
⚠️ L’opzione può essere revocata ogni anno, ma va comunicata in fase di dichiarazione dei redditi, seguendo le scadenze dei versamenti Irpef.
Attenzione ai rischi: le condizioni devono essere reali e documentate
Il contratto transitorio non può essere utilizzato in modo arbitrario. Secondo la sentenza n. 9299 del Tribunale di Milano (14 settembre 2017), in assenza di motivazioni reali e comprovabili, il contratto viene convertito automaticamente in un contratto ordinario 4+4 anni, con conseguenze legali e fiscali.
In caso di irregolarità, il legislatore prevede sanzioni fino a 18.000 euro, soprattutto se non vengono documentate le ragioni della transitorietà.
Affitto transitorio per studenti universitari
È previsto un regime specifico anche per gli studenti universitari fuori sede, con requisiti precisi:
- Lo studente deve avere residenza in un Comune diverso da quello in cui frequenta l’università.
- L’immobile locato deve trovarsi nello stesso Comune della sede universitaria o in un Comune limitrofo.
In questi casi, si può comunque optare per la cedolare secca con le relative agevolazioni fiscali.
Attenzione a non confondere con gli affitti brevi
I contratti transitori non vanno confusi con gli affitti brevi (fino a 30 giorni), usati per scopi turistici. Anche questi possono beneficiare della cedolare secca, ma con aliquote diverse:
- 21% sul primo immobile,
- 26% per eventuali immobili aggiuntivi.
Dove trovare il modello di contratto
Il modello ufficiale di contratto di locazione transitorio con cedolare secca è disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, in formato PDF, con istruzioni per la compilazione e indicazioni per la registrazione. È possibile ricevere assistenza anche presso i CAF o i patronati.
Fonte: idealista.it
