Cedolare secca affitti
Novità, regole e scadenze 2025
Il 30 giugno 2025 scade il termine per il versamento della cedolare secca sugli affitti. Quest’anno il regime fiscale agevolato cambia volto con l’introduzione della nuova aliquota al 26% per alcune locazioni brevi. Vediamo cosa prevede la normativa aggiornata, come funziona la cedolare secca, quando conviene, come si calcola e quali sono le scadenze da non dimenticare.
Cos’è la cedolare secca e chi può sceglierla
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle relative addizionali, dell’imposta di registro e di bollo, applicabile ai redditi derivanti da locazioni ad uso abitativo. Introdotta dal D.lgs. 23/2011, è opzionale e riservata ai proprietari persone fisiche (non imprese) di immobili residenziali (categorie catastali da A1 ad A11, esclusa A10).
Principali requisiti:
- L’opzione si esercita tramite modello RLI, all’atto della registrazione del contratto o in caso di proroga
- Valida solo per affitti a uso abitativo
- L’inquilino non deve agire nell’ambito di attività d’impresa o professione
- Ammessa anche per affitti brevi, ma con limite massimo di 4 immobili per anno
Le nuove aliquote dal 2025
Nel 2025, le aliquote applicabili sono tre:
| Tipologia di contratto | Aliquota cedolare secca |
|---|---|
| Canone libero (4+4) | 21% |
| Canone concordato (3+2) | 10% |
| Locazioni brevi oltre il primo immobile | 26% |
Nota: L’aliquota al 10% è riservata ai contratti in comuni ad alta tensione abitativa, capoluoghi di provincia e grandi città come Milano, Roma, Napoli, Bologna ecc., secondo quanto stabilito dal DL 551/1988.
Vantaggi e svantaggi: quando conviene?
Vantaggi per il locatore
- Imposta fissa (flat tax)
- Esenzione da imposte di registro e bollo
- Non incide sulle addizionali IRPEF
Svantaggi
- Impossibilità di aggiornare il canone con l’ISTAT
- Reddito fondiario pienamente conteggiato nell’ISEE
- In alcuni casi può risultare più onerosa rispetto alla tassazione IRPEF
In generale, conviene se il locatore ha redditi alti soggetti a IRPEF elevata, mentre non conviene se si vuole mantenere flessibilità nel canone o si hanno redditi solo da locazione.
Registrazione contratto: quanto si paga?
Con la cedolare secca, la registrazione è gratuita: non si pagano né l’imposta di registro (normalmente 2%) né quella di bollo. Se l’opzione viene esercitata negli anni successivi alla registrazione, i costi versati non sono rimborsati.
Come si calcola e si paga la cedolare secca?
Base di calcolo:
L’imposta si calcola sull’intero canone annuo di locazione.
Modalità di versamento:
- Acconto: obbligatorio se l’imposta dovuta supera € 51,65
- In un’unica rata entro il 30/11 se inferiore a € 257,52
- In due rate (40% entro il 30/06 e 60% entro il 30/11) se superiore
- Saldo: entro il 30/06 dell’anno successivo
Codici tributo F24:
- 1840 → Acconto prima rata
- 1841 → Acconto seconda rata o unica
- 1842 → Saldo
Esempio pratico:
- Canone annuo: € 4.000
- Imposta (21%): € 840
- Acconto:
- Prima rata (40%): € 336 (entro 30 giugno)
- Seconda rata (60%): € 504 (entro 30 novembre)
Cedolare secca e dichiarazione dei redditi/ISEE
- In dichiarazione: il canone va indicato al 100%
- ISEE: si somma integralmente al reddito personale, risultando spesso in un valore ISEE più alto rispetto al regime ordinario (dove si calcola il 95% o 66,5% del canone)
Attenzione alla revoca tardiva
Chi desidera revocare l’opzione per la cedolare secca può farlo anche oltre i termini, avvalendosi della remissione in bonis: invio del modello RLI entro il 30 novembre con versamento di € 250 più imposta di registro, interessi e sanzioni.
Cedolare secca e locazioni brevi: obblighi per Airbnb & Co.
Gli intermediari non residenti (come Airbnb) devono adempiere agli obblighi fiscali tramite stabile organizzazione o rappresentante fiscale in Italia. La disciplina prevede responsabilità precise per soggetti residenti UE e extra-UE, a seconda della presenza o meno di una struttura stabile in Italia o nell’Unione.
Conclusione
Nel 2025 la cedolare secca rimane uno strumento utile per la gestione fiscale degli affitti, ma richiede attenzione: l’introduzione dell’aliquota al 26% per alcune locazioni brevi, l’impatto sull’ISEE e la rinuncia agli aumenti ISTAT devono essere valutati con cura. Ogni proprietario dovrebbe fare una simulazione o rivolgersi a un professionista per scegliere il regime più conveniente.
Fonte: pmi.it
