Affitti brevi 2025
I Comuni non possono limitare la libertà dei proprietari
Cosa cambia dopo la sentenza del Consiglio di Stato per chi affitta case a uso turistico in forma non imprenditoriale
Con una sentenza destinata a fare scuola (n. 2928/2025), il Consiglio di Stato ha chiarito un principio fondamentale: i Comuni non possono introdurre vincoli o restrizioni sulle locazioni turistiche effettuate in forma non imprenditoriale.
Il caso di Sirmione: il punto di partenza
Nel 2022 il Comune di Sirmione aveva approvato un regolamento che imponeva ai proprietari di immobili ad uso turistico una serie di obblighi aggiuntivi rispetto a quanto previsto dalla normativa regionale lombarda (regolamento n. 7/2016). Una cittadina, intenzionata ad affittare due appartamenti, si è vista respingere la comunicazione di inizio attività e ha ricevuto una diffida per presunte irregolarità urbanistiche e mancanza di documenti.
Il TAR Lombardia aveva in parte accolto le ragioni del Comune. Tuttavia, la proprietaria ha impugnato la decisione e ha portato la questione davanti al Consiglio di Stato.
La decisione: libertà contrattuale garantita
Il Consiglio di Stato ha ribaltato l’interpretazione del TAR e ha stabilito con chiarezza che:
- la locazione turistica non imprenditoriale non può essere assimilata a un’attività ricettiva (come alberghi o case vacanza);
- per avviarla è sufficiente la semplice Comunicazione di Inizio Attività (CIA), e non la SCIA prevista per attività economiche;
- i Comuni non possono introdurre obblighi ulteriori rispetto a quanto stabilito dalla normativa regionale;
- l’attività rientra nell’ambito del diritto civile, materia di competenza esclusiva dello Stato.
La sentenza annulla così il provvedimento del Comune di Sirmione e dichiara illegittima la diffida ricevuta dalla proprietaria.
Una pronuncia che fa chiarezza
Il Consiglio di Stato pone un limite netto ai poteri regolamentari dei Comuni in materia di affitti brevi. Le locazioni turistiche esercitate in forma non imprenditoriale – tipicamente da privati – sono espressione della libertà contrattuale tra cittadini e, come tali, non possono essere ostacolate da regolamenti locali, salvo esplicita previsione di legge.
I Comuni possono svolgere controlli su aspetti edilizi o igienico-sanitari, ma non possono subordinare l’attività a condizioni non previste dalla normativa statale o regionale, né introdurre criteri aggiuntivi per la CIA.
Inoltre, viene escluso che gli appartamenti destinati a locazione turistica debbano rispettare i requisiti delle strutture ricettive: gli immobili mantengono la loro destinazione residenziale, e non possono essere automaticamente equiparati a case vacanza.
Le conseguenze: verso una stagione di ricorsi?
Questa decisione arriva in un momento di forte dibattito nazionale, con alcune amministrazioni comunali – tra cui Firenze e Bologna – che hanno introdotto regolamenti per limitare gli affitti brevi, con l’obiettivo di contrastare lo spopolamento dei centri storici.
Tuttavia, alla luce della sentenza, tali interventi potrebbero risultare illegittimi per incompetenza normativa, poiché incidono su ambiti riservati alla legislazione statale.
È quindi probabile che questa pronuncia apra una nuova stagione di ricorsi, con proprietari pronti a impugnare regolamenti comunali restrittivi o a richiedere risarcimenti per attività inibite senza base giuridica.
