Mutuo cointestato

Cos’è, come funziona e quando conviene davvero

Il mutuo cointestato è una formula sempre più diffusa, in particolare tra coppie e famiglie, che consente di condividere le responsabilità economiche e legali di un finanziamento. Ma come funziona nel concreto e in quali casi può essere una scelta davvero vantaggiosa?

Cos’è il mutuo cointestato

Con un mutuo cointestato, due o più persone si impegnano insieme a rimborsare il prestito concesso dalla banca, assumendosi in solido gli obblighi verso l’istituto di credito. Ciò significa che, anche se si concordano quote di pagamento differenti tra i cointestatari, la banca potrà rivolgersi a ciascuno di loro per l’intera somma in caso di insolvenza.

Come funziona un mutuo cointestato

Dal punto di vista normativo, il mutuo cointestato è regolato dal Testo Unico Bancario (D.Lgs 385/1993) e prevede che ogni intestatario sia responsabile in solido del debito, come stabilito dagli articoli 1292 e seguenti del Codice Civile. Solitamente, i cointestatari sono anche comproprietari dell’immobile acquistato, con quote indicate nell’atto notarile.

Mutuo intestato a due persone: cosa valuta la banca

Nel caso di un mutuo intestato a due persone, la banca procede con una verifica simile a quella per i finanziamenti singoli. I principali parametri valutati sono:

• Capacità di rimborso complessiva
• Stabilità lavorativa e profilo reddituale
• Affidabilità creditizia, verificata anche tramite banche dati come CRIF
• Garanzie reali eventualmente offerte
• Valore dell’immobile, per assicurare la sostenibilità del finanziamento richiesto

In genere, il Loan To Value (LTV) non deve superare l’80%, e le rate del mutuo non dovrebbero pesare oltre il 30-35% sul reddito mensile dei richiedenti.

Importante: le banche possono concedere un mutuo cointestato anche a soggetti non legati da vincoli familiari, come soci o amici che desiderano acquistare un immobile insieme, anche a uso commerciale.

Cointestazione e modalità di pagamento

I cointestatari possono decidere liberamente come suddividere le spese e anche effettuare i pagamenti da conti correnti distinti. Tuttavia, la banca considera tutti gli intestatari solidalmente responsabili per eventuali inadempienze, indipendentemente dagli accordi interni.

Mutuo cointestato e garante: le differenze

Non va confusa la figura del cointestatario con quella del garante:

• Il cointestatario firma il contratto ed è proprietario (totale o parziale) dell’immobile.
• Il garante interviene solo in caso di inadempienza, ma non ha diritti di proprietà sull’immobile e non è intestatario del mutuo.

Un’altra situazione da distinguere è quella del mutuo intestato a persona diversa dal proprietario, ad esempio un genitore che paga il mutuo per la casa del figlio.

Vantaggi del mutuo cointestato

Cointestare un mutuo può essere vantaggioso per diversi motivi:

• Maggiori probabilità di ottenere l’approvazione, grazie a un reddito combinato più elevato
• Possibilità di accedere a importi maggiori
• Suddivisione delle rate, che alleggerisce l’impegno economico di ciascuno
• Accesso a agevolazioni fiscali, come la detrazione degli interessi passivi (fino a 4.000 euro annui in totale, in proporzione alle quote)
• Accesso a fondi di garanzia pubblici

Un esempio tipico è il mutuo cointestato con un genitore, che può migliorare le probabilità di ottenere il finanziamento.

Svantaggi del mutuo cointestato

Tuttavia, il mutuo cointestato presenta anche alcuni rischi:

• Responsabilità solidale: se uno dei cointestatari non paga, la banca può rivalersi sull’altro, anche se ha sempre pagato la sua parte.
• Presenza di un cattivo pagatore tra i richiedenti può portare al rifiuto del mutuo o a condizioni meno favorevoli.
• Difficoltà in caso di separazione o fine del rapporto:
  • Nelle coppie sposate, il giudice può disporre chi continua a pagare le rate, ma entrambi rimangono obbligati verso la banca.
  • Nelle unioni civili o convivenze, non è possibile stabilire per legge chi debba pagare: serve un accordo privato.

Come uscire da un mutuo cointestato

Se le condizioni cambiano, esistono alcune soluzioni per uscire da un mutuo cointestato:

• Accollo interno: uno dei cointestatari si fa carico del mutuo, ma la banca può comunque rivalersi su entrambi.
• Accollo esterno: un intestatario cede la propria quota agli altri, previa autorizzazione della banca.
• Estinzione anticipata, ad esempio vendendo l’immobile e restituendo il capitale residuo.

Conclusioni

Il mutuo cointestato può essere una soluzione utile e vantaggiosa, ma comporta obblighi importanti e potenziali complicazioni legali e finanziarie. È fondamentale valutare bene la situazione personale e, prima di firmare, consultare un consulente legale o finanziario di fiducia, oltre alla propria banca.